媒介とは?媒介契約の種類や選び方を紹介

媒介とは?媒介契約の種類や選び方を紹介
売却
今回は不動産の売却を検討している、もしくは進めているけど、分からないことがあって困っていませんか?
3つの媒介契約について、契約の選び方などについてお話させて頂きます!

「媒介」は、不動産取引の基礎用語
不動産取引で使用される「媒介」とは、売主や貸主など「不動産を売りたい・貸したい人」と買主や借主など「不動産を買いたい・借りたい人」の「間を取り持つこと」を意味します。宅地建物取引業法で使われる法律用語で、「仲介(仲立人)」と同じ意味になります。
マンションや戸建、土地などの不動産を売却するとき、不動産の買い手を個人で見つけるのは難しいため、一般的には不動産会社に仲介を依頼することになります。
その際に、売主と不動産会社が取り交わす契約が「媒介契約」です。

媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。売主は不動産を売却するにあたって、その仲介を不動産会社に依頼するときに、この3種類から自分に合う契約を選びます。

今回は、3種類の媒介契約の特徴と、媒介契約の選び方についてご紹介します。まず、その特徴から見ていきましょう。

媒介契約の種類は3つ

媒介とは?媒介契約の種類や選び方を紹介
 
  専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
直接売買
(買主を自分で見つける)
×
複数不動産業者と契約 1社のみ〇 1社のみ〇
契約有効期間 3か月 3か月 指定なし
レインズへの登録 媒介契約締結日から7営業日以内 媒介契約締結日から5営業日以内 任意
業務処理報告の義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 任意
3種類の媒介契約はそれぞれに特徴があります。上記の表は、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の主な特徴をまとめたものです。

媒介契約のそれぞれの特徴、メリットや注意点について詳しくご紹介します。

専任媒介契約
専任媒介契約は1社の不動産会社とのみ行うことのできる契約です。この契約の場合、自分で買主を探して、直接売買契約を交わすことができます。もし、自分の知人が買主になった場合、不動産会社を介さずに、売却の取引を行うことが可能です。

契約期間は最長3か月です。専任媒介契約は1社としか契約できないため、売主はほかの不動産会社に依頼することができません。そのため、なかなか売却できないとき、媒介の委託先を変更できるように、法律によって契約期間が設けられています。
また、不動産会社は媒介契約を結んだ日の翌日から7営業日以内にレインズに物件を登録する義務があります。さらに、不動産会社は2週間に1回以上業務処理の状況を売主に報告する義務があります。報告の内容は販売活動の内容をはじめ、問い合わせや内覧の件数の報告などが一般的です。

メリット
専任媒介契約のメリットは大きく3つあります。

●窓口が1つになるので取引しやすい
専任媒介契約は1社の不動産会社とのみ結ぶことができるため、売主は希望条件の変更や内覧の申し込みなどに関して複数の仲介業者とやり取りをする必要がありません。複数の不動産会社と契約していると、内覧日の調整で思った以上に時間を取られてしまうこともあります。
専任媒介契約なら、不動産会社との窓口が1つなので取引がスムーズに行えるでしょう。

●業務処理の報告やレインズへの登録が義務付けられている
専任媒介契約では、売主への業務処理の状況報告が2週間に1回以上義務付けられています。そのため、売却活動の状況を把握しやすくなり、取引をスムーズに進められるでしょう。
また、レインズへの登録も契約の翌日から7日以内に行われるため、早々に全国の不動産会社に物件情報を周知することができます。このため、購入希望者が見つかりやすくなります。

●自分で買主を見つけ、直接取引できる
専任媒介契約では、売主が自分で見つけた買主と直接取引(売買契約)できます。
不動産会社を介することなく取引できた場合、すべて自分で手続きなどをしなければなりませんが、仲介手数料を支払わずに売買できますよ。

注意点
専任媒介契約の注意点は以下の通りです。

●不動産選びは慎重に
専任媒介契約を結ぶ場合、不動産会社選びはとても重要になります。専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約しないため、不動産会社や担当者の対応によって売却の成否を大きく左右されることがあります。
レインズだけでなく、ほかの媒体にも物件情報を公開してくれるか、また購入を検討中の人へ丁寧に対応してくれるかも、売却の成否を決めるポイントです。
売却で困ったことにならないように、信頼できる不動産会社や担当者を見極めましょう!

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、1社の不動産会社とのみ結ぶことのできる契約です。専任媒介契約の場合は、売主が買主を探して直接取引することができますが、専属専任媒介契約の場合は、自分で買主を探すことはできても直接取引することができません。

取引する際に、必ず不動産会社を仲介として介さなければならないことになります。
つまり、自分で買主を見つけた場合でも必ず仲介手数料が発生するということです。
専属専任媒介契約の契約期間は最長3か月で、専任媒介契約と同じです。
不動産会社は媒介契約を結んだ日の翌日から5営業日以内にレインズに物件を登録する義務があります。
さらに、不動産会社は1週間に1回以上業務処理の状況を売主に報告する必要があります。

メリット
専属専任媒介契約には、3つのメリットがあります。

●窓口が1つになるので取引しやすい
専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に依頼できるのは1社に限られるため、売却活動の窓口は1社になります。売主は希望条件の変更や内覧の申し込みなどに関して複数の仲介業者とやり取りをする必要がありません。

●物件情報の告知が早い
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社はレインズへの登録を媒介契約締結の日の翌日から5日以内に行う義務があります。7日以内の登録が義務付けられた専任媒介契約に比べると、専属専任媒介契約の方がより早く物件情報を告知できる点はメリットです。

●売却活動の報告が多い
また、業務報告は1週間に1回以上行なわれます。今どのような販売活動を行っているか、反応はどうかなどの報告が頻繁にされるため、現状をつかみやすくなります。

注意点
専属専任介契約の注意点は以下の通りです。

●売主が買主を見つけても発生する仲介手数料
専属専任媒介契約の場合、たとえ売主が自分で買主を見つけても、不動産会社を介さなければ取引することはできません。もし自分の知人に売却することになっても、不動産会社を介さなければならないため、仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。

一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介業務を依頼できる媒介契約です。また、自分で買主を探すことも可能です。

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があり、売主はどちらかを選ぶことができます。明示型は不動産会社と契約を結ぶ際、ほかの不動産会社とも契約を結んでいることを知らせる方法です。逆に非明示型の場合は、ほかの不動産会社と契約を結んでいても知らせる必要がありません。非明示型は特約という形で契約します。
不動産会社にとっては、ほかの不動産会社と契約しているか、どの不動産会社と契約しているかは、できれば先に知っておきたい情報です。
特別な事情がない限り、明示型を選ぶとよいでしょう。
また、一般媒介契約の期間には制限はありません。レインズへの登録も任意です。売主への現状報告義務も定められていないため、売主への報告も任意です。広く物件の情報を流通させたほうが商談の機会が増えるため、一般媒介契約であってもレインズへの登録をお願いするとよいでしょう。

メリット
一般媒介契約のメリットは以下の通りです。

●不動産会社選びで失敗しにくい
専任媒介や専属専任媒介のように依頼できるのが1社に限られる場合、依頼した不動産会社や担当者の売却活動が鈍いと売却のチャンスを失うなど売買取引の成立が遠のいてしまいます。しかし、一般媒介契約では複数の不動産会社と媒介を依頼することができるため、積極的に動いてくれる不動産会社を、売却活動をしながら、探すことも可能になります。

●物件情報を公開せずに売却活動ができる
一般媒介契約では、レインズへの登録義務がないため、他の不動産会社などへも非公開の中で売却活動することが可能です。たとえば、売却していることを他人に知られたくない場合などでは、一般媒介を選択するメリットになります。

●人気物件であればより有利な条件で売却しやすい
条件のよい不動産の場合、1社に依頼するよりも複数の不動産会社に依頼してより広範囲に広告を行った方がよりよい条件で売却できる可能性が高くなります。
したがって、好条件の不動産を売却する場合には一般媒介契約を採用して、複数の不動産会社に依頼できることがメリットになります。

注意点
一般媒介契約の注意点は以下の通りです。

●複数の不動産会社とやり取りしなければならない
一般媒介で複数の不動産会社へ依頼した場合、不動産会社に活動報告の義務がないため、売主は不動産会社各社へ都度確認しなければ活動の状況などがわかりません。また、同時に内覧依頼があった場合の調整なども売主が各社と行う必要があります。

●不動産会社の提供する売却時のサービスが受けられない
一般媒介契約では、不動産の売却にあたって不動産会社が提供する売却にメリットのあるサービスを受けられません。

仲介手数料
上記3種類の媒介契約いずれの場合も、仲介してもらって不動産を売却した場合には、不動産会社への成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

なお、どの媒介契約であっても不動産会社に支払われる仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。売買価格が400万円超の場合、手数料の上限額はおおよそ売買価格の3%+6万円で計算できます。
不動産会社がこの上限額を超える仲介手数料を請求するのは、法令違反にあたります。なお、仲介もサービスの提供になるので、別途消費税が必要になります。

売却時には、どの契約を選ぶのがおすすめ?

媒介とは?媒介契約の種類や選び方を紹介
ここまでは、3種類の媒介契約についてご紹介しましたが、「自分の場合はどの契約を選択すればいいのだろう?」と迷う人もいるのではないでしょうか?
どの契約にするか悩んだら、以下のポイントを中心に考えてみてください。

迷ったら専任媒介契約にしよう
どの契約にするか迷ったら、専任媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約なら1社の不動産会社との契約になるので、やり取りも一本化できます。
また、専任媒介契約では、専任でありながら一般媒介と同じように自分で買主を見つけた場合には、買主と仲介を通さず直接取引するか、不動産会社に仲介を依頼するかを選択できます。

不動産会社を通さずに個人間売買とすれば、仲介手数料を節約することもできますが、不動産取引は専門知識が必要となり手続きが煩雑になります。また、高額な取引でもあるため、間違えると取引当事者間でのトラブルにも繋がります。
やはり、不動産売買は専門的な知識を持つプロの不動産会社の担当者が専任でサポートしてもらうのが得策です。さらに、専任媒介は不動産会社が積極的に活動してくれるうえ、さまざまなサービスを利用できることがあるので、不動産売却が初めての人にとってはおすすめです。

買主候補がいないなら専属専任媒介契約
知人や親族など、自分で物件の買主候補が見つけられそうにない場合は、専属専任媒介契約もよいでしょう。専任媒介契約よりも早くレインズに登録する義務があるうえに、業務状況の報告も1週間に1回以上となります。
専任媒介同様、窓口は1つで、こまめに状況の報告があるので、安心感が持てますよ。
また、自分で買主を見つけた場合でも、専属専任媒介契約をしている不動産会社に対応してもらえば取引は可能です。

人気エリアの物件を売却するなら、一般媒介契約も視野に
売却する物件が駅近や人気エリアにあるなら、一般媒介契約を検討してみてもよいでしょう。希望者が多数見込めそうな物件であれば、複数の不動産会社に競争してもらうことで、より早く、よりよい条件で売却できる可能性があります。

売却活動が上手く行かないときに、契約の変更はできる?

媒介とは?媒介契約の種類や選び方を紹介
不動産売却がなかなかうまく進まないと、不安になりますよね。
不動産会社の売却活動方法や担当者の対応などに納得がいかず、不動産売買がスムーズに進行しない場合は媒介契約の変更・解約はできるのでしょうか?

専任媒介、専属専任媒介は契約期間に注意
専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約期間中の原則としては解約できません。正当な理由なく3か月の有効期限前に契約を解約すると、契約上違約金が発生することがあるので注意が必要です。
また、専任媒介や専属専任媒介で有効期限内に別の不動産会社と契約することも違約金の対象となります。

契約の変更・解約を行えるのは、最長3か月の契約期間が終了時です。
契約の変更・解約を考えている場合は、契約を更新するタイミングで行うのがベストでしょう。
また、依頼した不動産会社が「期日内に指定流通機構への登録を行っていない」「業務処理状況の報告をしていない」など、行うべき義務を満たしていない場合は、不動産会社側の契約違反にあたります。売主は改めて期限内に義務を果たすよう要求できます。
それでも不動産会社が契約違反を続けるようであれば、専任媒介契約、専属専任媒介契約の解除ができます。
なお、「転勤が取りやめになったので不動産を売る必要がなくなった」といったやむを得ない理由がある場合には、不動産会社に相談すれば途中解約が可能です。
不動産会社としても納得できる理由であれば、ペナルティなく解約に応じてくれることが多いようです。

契約を更新する場合は、口頭だけではなく、書類にサインをして再契約することになります。
契約の有効期間が過ぎれば、売主側が払う費用は発生しません。売主が不動産会社に払う義務があるのは、特別な依頼をした広告費以外は、買い手との間で売買が成約したときの成功報酬にあたる仲介手数料だけです。

一般媒介契約は柔軟
複数の不動産会社と同時に契約することができる一般媒介契約は、原則的に契約期間がありません。そのため契約の変更・解約は基本的にいつでも行うことができます。
ただし、国土交通省による標準媒介契約約款では、一般媒介契約も3か月を期限とするように指導しているため、途中解約する場合は、トラブルを回避するためにも事前に不動産会社に尋ねておくとよいでしょう。

売却で不動産会社を選ぶときのポイント

媒介とは?媒介契約の種類や選び方を紹介
専任媒介契約や専属専任媒介契約で媒介を依頼する場合は、1社のみを選択することになります。
売却活動を失敗しないためには、どの不動産会社を選ぶかが非常に重要です。納得のいく売却活動をしてもらい、よりスムーズに売却するためには、どこを見て不動産会社を選べばよいのでしょうか?

会社の特徴や強みが自分の物件に合っているか不動産会社を会社の規模で選ぶ人も多いのではないでしょうか?しかし、販売力は会社規模だけでなく、不動産会社の持つ特徴や強みが売却物件と合っているかが大切です。

大手の不動産会社の特徴
大手の不動産会社は資金や人員が充実しており、幅広い広告展開やネットワークを活かした売却活動が得意です。そのため売買成立までのスピードが比較的早いというメリットがあります。
また、契約業務やコンプライアンスに関する専門部署があることが多く、書類や法律などに対する不備が発生しにくいのも特徴です。

街の不動産店などの中小不動産会社の特徴
街の不動産店のような所であれば、大手のようなサービスや広告展開は難しいものの、地元にある独自のネットワークや顧客情報を持っていることがあります。そのため、大手では難しい物件でも思いのほか早く売却できる可能性も考えられます。
また、周辺施設や交通アクセスなどの情報を熟知している点も売却活動ではプラスに働くでしょう。

このように不動産会社選びはそれぞれの特徴を比較検討することがポイントです。

どういった物件の売却を得意としているか
売却したい物件と同種の物件の売却を得意としているか、その売却実績がどの程度あるかもチェックしてみましょう。
担当者に専門知識はあるか、信頼できる人物か担当者選びも不動産会社選びと同じくらい重要です。よい担当者かどうかをチェックするには、「必要な専門知識とノウハウ持っているか?」「売主の立場になって親身に対応してくれるか?」の2つを重視しましょう。

「宅建士」の資格を持っているかが1つの基準になるでしょう。この資格がなくても営業はできますが、資格保有者であれば業務に必要な一定の知識があるという目安にはなりますね。
ただし、知識があっても交渉力や対応力がないと、取引がうまくいかない場合もあるため、担当者との相談や打ち合わせの場面で、説明の仕方や接客態度を見て判断したいところです。
資格もあり、説明や接客態度に好感が持てる担当者なら、経験値やノウハウも期待できるので安心して取引ができるでしょう。
担当者の中には、顧客ではなく、自社や自己の利益を優先する人もいます。こうした人物でないか見極めるためには、物件の価格査定時に出した金額の根拠や売却活動の具体的な内容を尋ねてみるのも1つの方法です。
信頼できる担当者であれば曖昧な回答をせず、顧客の立場になって分かりやすく答えてくれるでしょう。
不動産の売却を成功させるには、契約内容やそこに生じやすいリスクをきちんと確認することが大切です。今回ご紹介した専任媒介契約は、3つある媒介契約の中ではバランスがよいものです。しかし、不動産会社や担当者によって売却活動に差が出てしまい、売却の成否を大きく左右してしまいます。

まずは売却する物件の特徴や、売却で重視したい点を明確にしましょう。そして、自分の所有する不動産である自宅が納得いく形で売却できるよう、適切な媒介契約と不動産会社を選んでくださいね!
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