相続で気を付けたい「権利関係」や「現地調査」

真の所有者と登記上の所有者を確認する
登記上の所有者が死亡後、相続登記をまったく行っていないというケースがよくあります。相続自体は終わっているけれど、登記を行っていないことがあるのです。中には、直近の相続だけでなく、何代にも渡って登記が行われていないこともあります。

相続登記を行うためには、相続人全員の協力が必要です。何代にも渡って登記が行われていないケースでは、当時の相続人の所在がわからなかったり、死亡していたりするなどの事情により時間がかかることが考えられます。

まずは登記上の所有者と現状を確認し、必要に応じて司法書士など専門家の対応を行いましょう。

物件を使用している第三者がいないか確認する
遠方の物件を相続しているケースでは、相続で取得した所有者が現地の状況を知らないことがあります。相続した土地は更地だと思っていたのに、現地では畑として利用されていたり、誰かが使用している建物があったりするということがあるのです。

土地や建物を賃貸するときには、貸主と借主との間で賃貸借契約を交わすのが一般的です。しかし、前所有者と賃借人の関係によっては口約束だけで貸し借りが行われ、第三者がわかる書類が一切ないということがあります。

物件を使用している第三者がいる場合は、賃貸借契約書などの書類が残っていないか必ず確認しましょう。また、借主に賃貸料や期間などの詳細を確認することが必要です。

専門的な分野は専門家に依頼する
登記関係のことは司法書士、税務関係のことは税理士など、専門的な分野はそれぞれの専門家に依頼することをおすすめします。

登記業務や税務の個別相談など、士業によってそれぞれ独占業務が存在します。例えば、売主からの相続税に関する個別相談を税理士以外が受けてしまうと、税理士法に抵触して刑事罰に問われてしまう可能性があります。

必要に応じて不動産営業マンに専門家を紹介してもらうなど対応してもらいましょう。（その際費用がかかる事を把握しましょう。

所有者が物件のことを知っているとは限らない

長年暮らしていた自宅を相続したのであれば、自身も物件の現状や周辺環境について熟知しているでしょう。しかし、中には1度も足を運んだことのない地域にある物件を相続するというケースもあるのです。誰も住んでいない・管理しない建物を放置しておくと、建物の劣化スピードが速まります。そのため、近隣に迷惑をかけてしまう恐れがあり、「遠方に住んでいるので管理ができず手放したい」という売却相談がよくあるのです。

物件調査にあたり、所有者に様々な聞き取りを行うでしょう。しかし、特に相続などで物件を取得していると物件のことをほとんど知らないということがあり得るのです。

相続での売却に関連する税制度

ここでは、相続での売却に関連する税制度についてご紹介します。

相続・贈与によって取得した不動産の取得時期
不動産を売却して譲渡益があった場合は、その利益に対して税金が課されます。このとき、税額を計算する際に用いられる税率は、所有期間の長短によって異なります。

通常、売買などで取得した場合は土地・建物を買い入れた日を基準として所有期間が計算されるでしょう。しかし、相続・贈与で取得した場合は、故人や贈与した人が取得した日が引き継がれるのです。そのため、「故人や贈与した人が取得した日から、相続・贈与で取得した人が売却した年の1月1日まで」の所有期間により、長期もしくは短期の判定が行われます。

このように、売買での取得と相続・贈与での取得では「不動産の取得時期」が異なりますので注意が必要です。詳しくは、国税庁のHPをご覧ください。

相続・贈与によって取得した場合の「取得費」
先ほど解説したように、不動産を売却すると譲渡所得に対して課税されます。通常、譲渡所得は以下のように計算されています。

譲渡所得＝譲渡価額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除

譲渡所得を計算する際の「取得費」について、土地であれば購入したときの購入代金や購入手数料、建物であれば購入代金から減価償却費を差し引いた金額が該当します。

相続や贈与により取得した場合、譲渡所得を計算する場合の「取得費」は、故人や贈与した人が取得した時の費用を基に計算されます。したがって、上記の取得時期と同様に取得費も相続した人・贈与を受けた人に引き継がれるということです。

相続・贈与によって取得した場合の取得費についても国税庁のHPに記載がありますので、詳細を知りたい方はそちらをご覧ください。

まとめ